Alquilar una vivienda no es fácil, hay que tener en cuenta muchos factores para que el contrato llegue a buen termino y tanto el arrendador, como el arrendatario salgan satisfechos.

Cuestiones como el plazo de duración, la renta, la fianza o que derechos se tienen como arrendador es importante tenerlas claras antes de formalizar el contrato de arrendamiento y así impedir quedar sujeto a condiciones poco favorables.

La Ley 29/1994, de 24 de diciembre sobre arrendamientos urbanos, es la encargada de regular todas las cuestiones relativas a los contratos de arrendamiento entre particulares y servirá de normativa supletoria y general a lo que se acuerde entre las partes.

Los contratos de alquiler se caracterizan principalmente por el acuerdo entre las partes, esto quiere decir, que la ley servirá de mínimos y que los acuerdos o las decisiones que tomen el arrendador y el arrendatario prevalecerán siempre y cuando no se consideren abusivas.

Los 5 puntos que tenemos que tener en cuenta a la hora de arrendar

1.- Plazo máximo y mínimo del contrato de alquiler 

Lo más habitual es encontrarnos ante un contrato de arrendamiento con una duración de un año , que más tarde pueda ser prorrogado si las partes se encuentran satisfechas. La ley establece un plazo mínimo de contrato de alquiler de 5 años si es entre particulares y de 7 años en el caso de que se alquile a una persona jurídica.

Esto no quiere decir que los contratos de alquiler tengan que tener una duración de 5 años, sino que se establece que después de 5 años de contrato dicho contrato dejara de tener validez y que habrá que firmar otro nuevo.

Para los contratos con duración inferior a 5 años se utiliza el sistema de prorrogas. Esto quiere decir, que si con un plazo mínimo de 30 días anteriores al vencimiento del contrato ninguna de las partes manifiesta su voluntad de no renovar el contrato, este quedara prorrogado por tiempo igual hasta llegar a los 5 años.

Lo recomendable es acordar un tiempo de contrato de 1 año e ir utilizando las prorrogas según vaya avanzando la relación entre las partes.

2. Desistimiento 

El arrendatario podrá desistir del contrato una vez que haya pasado 6 meses del mismo y cuando se preavise al arrendador con un antelación de 30 días. La ley advierte que es posible pactar una indemnización por el tiempo que reste hasta la finalización del contrato. En términos normales la indemnización que se establece es de 1 mensualidad por cada año que quede siendo prorrateada en tiempos inferiores al año.

3.- Precio y fianza

El precio es uno de los componentes esenciales del contrato de alquiler. El arrendador cede su casa al arrendatario a cambio de una compensación económica mensual. La legislación vigente no obliga al arrendador a fijar un precio fijo (en esta última legislatura se hablo de ello pero no se aprobó), pero se debe tener en cuenta en el precio los gastos que el mismo tenga que hacer frente en la casa (hipoteca, impuestos….). La Ley también deja a la voluntad de las partes el plazo de pago, pero advierte que si no se dice nada será en los primeros 7 días de mes.

Otro aspecto importante es la fianza. La fianza consiste en la cantidad de dinero que aporta el arrendatario a mayores y que se fija para que en el caso de que el arrendatario de manera negligente haya ocasionado algún desperfecto, el arrendador no tenga que abonar de su bolsillo esos desperfectos.

Existe la creencia de que la fianza sirve para abonar el último mes de alquiler y muchos arrendatarios dejan de pagarlo a cargo de dicha cantidad que pagaron al inicio del contrato. Esta practica va en contra dela ley y sobretodo, puede ser contraproducente para el arrendador al utilizar dicha cantidad para un fin ajeno al diseñado pudiéndose quedar sin dinero para para reparar desperfectos.

La fianza para un contrato de alquiler de vivienda se fija en un mes de alquiler, que se abonara al inicio del contrato y se devolverá en un plazo no superior a un mes desde que finalice. El arrendador puede pactar garantías adicionales  para cubrir otras cantidades pero la fianza es de UN MES.

4.- Gastos. 

Otro punto conflictivo de los contratos de arrendamiento son los gastos y cuales correrán a cargo del arrendador y cuales a cargo del arrendatario.

La ley en este aspecto vuelve a mencionar que primara la voluntad de las partes, pero que en general todos los gastos que puedan ser individualizados correrán a cargo del arrendatario.

Los gastos habituales de una vivienda son: IBI, tasa de basuras, comunidad de propietarios, suministros. 

Los gastos comunes que suele asumir el arrendador son: el Impuesto de bienes inmuebles y en algunos casos la comunidad de propietarios.

Los gatos comunes que suele asumir el arrendatario son: Tasa de basuras, la comunidad de propietarios si no se pacta en contrario y los suministros de la vivienda (agua, luz, gas)

 

5. Derechos y deberes del arrendador. 

La ley establece una serie de derechos que ostenta la parte arrendadora y que deben respetarse en el curso del arrendamiento.

En primer lugar, al arrendador tiene derecho a recibir el alquiler en tiempo y forma, asi como los gastos que pueda incurrir el arrendamiento y que tengan que pagar los arrendatario. En el caso de no recibir a tiempo el precio pactado, el arrendador tendrá derecho a exigirlo incluso por via judicial.

En segundo lugar, el arrendador tiene derecho a que la parte arrendataria haga uso debido y diligente de su vivienda, usando la misma para el destino pactado y que se cuide de manera debida. Muchas veces se exige que en los contratos de arrendamientos se suscriba un seguro de vivienda que cubra la misma en eventualidades.

En tercer lugar, el arrendador tiene derecho a la integridad de su vivienda tal y como se arrendo. Es decir, en el caso de que de quiera realizar cualquier reforma en la vivienda, el arrendatario deberá solicitar autorización al arrendador.

Por otra parte, la ley también establece obligaciones al arrendador que debe cumplir en los arrendamientos.

En primer lugar, debe dejar disponer a los arrendatarios de la vivienda por el tiempo de dure el contrato. Es decir, pierde la posesión de la vivienda y no tiene ningún derecho de acceso a la misma. Es más si accede a la vivienda sin permiso de los arrendatarios podría incurrir en un delito de allanamiento de morada.

En segundo lugar, debe preservar la vivienda en las condiciones pactadas. Por lo tanto, cualquier reparación que deba realizarse por el desgaste del tiempo corre a cargo del arrendador.

En tercer lugar, no puede rescindir el contrato de alquiler de manera unilateral, sino incurren cualquiera de los motivos legalmente establecidos.

Como se puede observar, a la hora de realizar un arrendamiento deben tenerse en cuenta multitud de aspectos que de no tenerlos en cuenta puedes quedar obligado de manera tacita durante bastante tiempo.

Mi último consejo sería que en el caso de que estes pensando en alquilar una vivienda pidas consejo a un profesional para que redacte tu contrato y queden cubiertos tus intereses.

Si necesitas que te redacte un contrato de alquiler no dudes en ponerte en contacto conmigo.

 

Publicado por Borja Adrados

Abogado. Ejerzó mi profesión a caballo entre Valencia y Burgos. Especializado en Derecho Civil y Derecho Penal. En este blog hablare de la manera que entiendo el derecho.

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